近日,廣州市政府辦公廳印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,其中第一條規(guī)定“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益,保障租購?fù)瑱?quán)”引發(fā)社會廣泛關(guān)注。租房者和購房者的權(quán)利真的能夠相同嗎?租房真能上名校?專家認(rèn)為,“租購?fù)瑱?quán)”是指租房者和購房者所享有的居住權(quán)和基本受教育權(quán)相同,但這并不等同于“租房能上名校”。

“租購?fù)瑱?quán)”保障居住權(quán)與基本受教育權(quán)相同

何謂“租購?fù)瑱?quán)”?“在當(dāng)前法律規(guī)定中,租者與購者所享有的權(quán)利是不一樣的,前者只有房屋的用益物權(quán),即可以居住;后者具有房屋的所有權(quán),其權(quán)利要比租者更廣泛、充分,即享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。”中國政法大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師,房地產(chǎn)法研究中心主任符啟林向正義網(wǎng)記者解釋道。

“而‘租購?fù)瑱?quán)’只是一個相對概念。在這個概念里,租房者和購房者,都享有相同的居住權(quán)和受教育權(quán)。”符啟林認(rèn)為,義務(wù)教育階段,應(yīng)當(dāng)保證所有適齡兒童都就近入學(xué)。只要住在學(xué)校附近,不論租房者或購房者,其子女都應(yīng)該有就近入學(xué)的權(quán)利。

“租購?fù)瑱?quán)”≠“租房也能讀名校”

對于《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》具體措施第一條規(guī)定,有人對此解讀為“租房也能讀名校”。“這種解讀是不夠全面的。”陳鑫范表示,“事實上《方案》對‘租購?fù)瑱?quán)’的適用,從主體條件、住房條件、入學(xué)條件等方面均進(jìn)行了較為嚴(yán)格的限制,其只是保障租房家庭孩子的基本受教育權(quán)。”

“即便家中有符合條件的孩子想入學(xué),學(xué)校也并不是任性地由自己選擇,更不是簡單地租個學(xué)區(qū)房即可上名校。適齡兒童入學(xué)是由居住地所在區(qū)教育主管部門根據(jù)本區(qū)的學(xué)籍空缺及待入學(xué)情況統(tǒng)籌安排,且其中包含民辦學(xué)校。”陳鑫范說,“因此,一所學(xué)校,尤其是好學(xué)校的入學(xué)條件優(yōu)先級排序依然會是:房戶合一、有房無戶、無房租戶。”。

“租購?fù)瑱?quán)”立法還需解決很多難點問題

7月20日,住建部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,將在12個城市開展首批住房租賃試點,并將通過立法逐步明確“租購?fù)瑱?quán)”。

“住建部通過立法明確‘租購?fù)瑱?quán)’,其目的主要體現(xiàn)在三個方面:一是從法律層面確立租賃地位;二是通過扭轉(zhuǎn)人們對房價的預(yù)期從而控制房價;三是確立承租人的權(quán)益,強(qiáng)調(diào)了購租在法律層面擁有機(jī)會上的平等。”浙江西湖律師事務(wù)所律師陳鑫范認(rèn)為,“但想要立法,還要解決很多難點問題。比如,如何抑制優(yōu)質(zhì)教育資源集中的區(qū)域租金上漲,如何解決教育資源供給不足,如何增加租賃住房的供應(yīng),如何規(guī)范租賃市場發(fā)展秩序等問題。”

針對租賃住房供應(yīng)問題,陳鑫范給出了三種解決問題的方案。“首先,可以將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計劃,以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的,土地溢價率超過一定比例后,由競價轉(zhuǎn)為競自持租賃住房面積;還可以支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè),鼓勵民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展;此外,要落實住房保障和棚戶區(qū)改造的相關(guān)政策,著力發(fā)展租賃住房市場,構(gòu)建高端有市場,中端有支持,低端有保障的多層次住房供應(yīng)體系。”

同時,針對我國租房市場長期不規(guī)范的問題,如存在大量‘黑中介’‘二房東’‘霸王條款’等現(xiàn)象,陳鑫范認(rèn)為可以通過立法明確租房者的權(quán)利義務(wù),保障當(dāng)事人的合法權(quán)益,建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買方居民享有同等待遇。

（原標(biāo)題：專家解讀'租購?fù)瑱?quán)':保障租房家庭基本受教育權(quán)）